Estimación de la demanda estática de vivienda para la Comunidad Autónoma del País Vasco

La Comunidad Autónoma del País Vasco, en los distintos niveles de su administración, no es ajena a la inquietud general que suscita la situación del mercado de la vivienda. La primera razón básica de esta postura es que la vivienda constituye una necesidad primaria para el individuo, de ahí su interés social y político materializado en el esfuerzo periódico en analizar las necesidades de vivienda de los individuos o su demanda esperada, el gasto real en vivienda de los sujetos, el estado del parque de viviendas, etc., además de tomar las medidas necesarias para facilitar el acceso a la vivienda al mayor número posible de personas en las condiciones más adecuadas. La segunda razón es que la vivienda es objeto de transacción en el mercado, lo cual suscita un relevante interés económico por varios motivos:

a) Por su elevado coste, la construcción y adquisición de la vivienda precisan la utilización de un volumen considerable de financiación ajena.

b) El peso significativo de la construcción residencial sobre la formación bruta de capital.

c) El sector de la construcción es considerado uno de los principales motores de la economía por su contribución a la producción nacional y a la creación de empleo.

d) El mercado residencial ha atraído a un buen número de inversores, sobre todo en etapas inflacionistas, cuando la inversión en vivienda ha constituido un refugio seguro proporcionando revalorizaciones que han superado ampliamente, en algunos periodos, al resto de activos.

Este trabajo realiza un repaso metodológico de los procedimientos de estimación de la demanda de vivienda como bien homogéneo y como conjunto de características así como su aplicación al caso de la Comunidad Autónoma de País Vasco. Esta tarea puede contribuir en la depuración del proceso metodológico de estimación de las formas funcionales de los distintos tipos de demanda estática de vivienda y servir de apoyo empírico a los resultados más conocidos de la teoría económica de la demanda. Además, el cálculo de las formas funcionales y de las elasticidades precio y renta asociadas a ellas se antoja de una indudable utilidad como fuente de información acerca de la valoración que las familias tienen sobre este bien (servicio) tan complejo y necesario. Esta información es de utilidad en ámbitos como el de la promoción residencial o el de decisión de los gestores de la política de vivienda de cara al diseño y la evaluación de la eficacia de la política de ingreso y gasto público en vivienda porque permite conocer hasta qué punto se incentiva y se facilita el acceso a la vivienda al segmento social más necesitado o si, por contra, las ayudas públicas acaban capitalizándose en el precio final de la vivienda.

En esta Memoria se realiza una estimación de la demanda de vivienda en la Comunidad Autónoma del País Vasco desde un doble enfoque. En primer lugar, se considera la vivienda como un bien homogéneo y se utiliza el modelo de elección conjunta de tenencia y demanda de Lee y Trost (1978). Los resultados obtenidos son, en general, acordes con la teoría en lo referente a la estimación de las probabilidades de opción por los regímenes de tenencia en propiedad o alquiler (a través de modelos logit y probit) y en lo relativo a la estimación de las demandas de servicio vivienda en ambos casos, donde se han obtenido unas elasticidades precio y renta inferiores a la unidad en valor absoluto.

También se ha realizado un ejercicio de simulación acerca de la eficacia de los incentivos fiscales a la compra de vivienda contemplados en el impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF), concluyendo que su eficacia es más bien baja porque apenas consiguen aumentar la probabilidad de compra de los demandantes en propiedad, mientras que los incrementos en la demanda que originan acaban suponiendo un aumento en el precio final de la vivienda.

En segundo lugar, se considera la vivienda como un bien heterogéneo compuesto por una cesta de atributos, de manera que se estiman los precios hedónicos y las demandas de las tres características seleccionadas (superficie, número de baños y número de habitaciones), todas ellas bastante inelásticas (las elasticidades precio, renta y cruzadas no alcanzan, en ningún caso, el valor de 0,5 en valor absoluto)