Modelos de valoración analógica. Aplicación a la valoración catastral de fincas rústicas en Navarra

La determinación del valor de los inmuebles rústicos es una asignatura pendiente ya que no existen estadísticas oficiales de precios de la tierra con un nivel de desagregación suficiente para la práctica valorativa, y los esfuerzos individuales para suplir esta carencia colisionan con las peculiaridades del mercado de la tierra; escasa transparencia, desconfianza, etc. Esta situación se refleja en la actuación de la propia Administración, la cual debe realizar continuamente valoraciones a nivel de finca con distintas finalidades: fiscales, urbanísticas, concesión de ayudas, becas, etc. obteniendo en cada actuación valores distintos, que en ocasiones pueden no tener relación con el mercado. Pero en la sociedad actual es totalmente necesario disponer de una buena información territorial. Uno de sus aspectos, la valoración, resulta básica tanto para la toma de decisiones económicas como para conseguir una justa distribución de las cargas entre los ciudadanos.

Por ello, esta investigación se plantea como objetivo diseñar un modelo de valoración de carácter operativo, aplicable a una valoración masiva como puede ser la catastral. El valor catastral así obtenido será un referente para actuaciones diversas. Se eligió como ámbito geográfico del trabajo la Comunidad Foral de Navarra, por tratarse de una de las Comunidades pioneras en desarrollo catastral.

Comienza el trabajo con una revisión bibliográfica de los métodos y modelos de Valoración Agraria, detectándose la conveniencia de evolucionar desde los métodos clásicos a métodos factoriales y modelos de dependencia. A continuación se ha estudiado la situación actual del Catastro con especial referencia al Catastro de Navarra, resaltando las características específicas debidas a la autonomía fiscal de esta Comunidad. El Registro Fiscal de la Riqueza Territorial de Navarra se ha revelado como una buena fuente de valores que permitirán construir un Modelo Analógico.

En este punto se planteó un grupo amplio de factores que podían influir en el valor de una parcela, sin perder de vista que el objetivo es un método de valoración masiva. A continuación, y reconocida la utilidad de los métodos factoriales para el análisis de datos, sobre todo cuando estos son numerosos y posiblemente presenten problemas de tratamiento, se ha realizado un Análisis Factorial de Correspondencias Múltiples. Los resultados obtenidos facilitan criterios para el planteamiento del modelo lineal en el sentido de identificar las variables que se incluirán.

A partir de aquí, y con el propósito de contrastar la validez de la actual clasificación catastral se han planteado distintos modelos en los que el valor de la parcela depende de la actual clasificación catastral y, otros en los que dicha variable no está presente pero sí otras variables técnicas. A partir de las baterías de modelos obtenidas se seleccionan aquellos considerados más adecuados. Puede señalarse que la clasificación catastral actual es válida en tanto no se desarrollen totalmente los métodos para la obtención masiva de factores técnicos objetivos. El modelo definitivo debe ser operativo, por ello se basa en la actual clasificación catastral.

Del modelo propuesto se han obtenido los estimadores analógicos que deben contrastarse con los valores obtenidos del mercado y para ello se agregan de acuerdo con los resultados del Análisis de Clasificación, obteniéndose los denominados Valores Analógicos. Los Valores de Mercado y los valores estimados en el Sistema Analógico, muestran una estrecha relación expresada por el Coeficientes de Transformación.

Como consideraciones finales podemos señalar que la presente investigación puede ser el punto de partida para una revisión de la metodología de valoración catastral aplicada a la Comunidad Foral de Navarra en la dirección de plantear una propuesta de valoración teniendo en cuenta la relación entre el Valor de Mercado y las características técnicas de las fincas.

Dentro de la autonomía de la legislación foral se propone una transformación desde la información de valores catastrales a una información sobre valores de mercado, con el fin de que la Comunidad Foral pueda contar con una base de datos de uso más amplio, no exclusivamente fiscal.

Por otra parte, la aplicación de este trabajo de investigación a la Comunidad Foral en los próximos años proporcionará elementos de mejora del modelo con la inclusión de nuevas variables fácilmente cuantificables y el seguimiento cronológico de su comportamiento